饱受获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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